Stellplatznachweis beim Dachgeschossausbau: Bezirksregeln und Lösungen in München

Warum der Stellplatznachweis beim DG-Ausbau in München so oft zum Engpass wird

Wer in München ein Dachgeschoss zu Wohnraum ausbaut, schafft in der Regel eine neue Wohneinheit – und löst damit die Pflicht aus, ausreichend Stellplätze nachzuweisen. Weil viele Münchner Grundstücke schon vor dem Ausbau knapp bemessen sind, wird die Stellplatzfrage schnell zum entscheidenden Hemmschuh für die Baugenehmigung. Die Anforderungen unterscheiden sich dabei deutlich von Bezirk zu Bezirk.

Dieser Ratgeber zeigt, welche Stadtteile in München besonders hohe Stellplatzquoten verlangen, welche typischen Werte gelten und welche Lösungswege – von Tiefgarage über Autoaufzug bis zur Stellplatzablöse – in München realistisch sind.

Wie viele Stellplätze pro Wohneinheit verlangt München?

Die Landeshauptstadt München regelt den Stellplatznachweis über die Bayerische Bauordnung (BayBO) in Verbindung mit den Vorgaben der Lokalbaukommission. Maßgeblich sind in der Praxis der bestehende Bebauungsplan, die Lage des Grundstücks und die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Pro neu geschaffener Wohneinheit werden in München typischerweise 1 bis 2 Stellplätze verlangt – in besonders gut angebundenen Innenstadtlagen kann der Wert am unteren Rand liegen, in autoorientierten Vierteln mit Villenbestand am oberen.

Drei Stadtteile mit den höchsten Anforderungen

• Bogenhausen (BA 13): In den Villenvierteln entlang der Möhlstraße, Sckellstraße und Prinzregentenstraße sind 2 oder mehr Stellplätze pro Wohneinheit üblich. Die gehobene Wohnlage mit Isarnähe und Englischer Garten führt zu einer entsprechend hohen Erwartung der Behörden an den ruhenden Verkehr.
• Maxvorstadt: Historisches Herz Münchens rund um die Pinakotheken mit hoher Dichte an Mansardendächern. Die zentrale Innenstadtlage bringt strenge Vorgaben mit sich, oft im Bereich von 1,5 bis 2 Stellplätzen pro Wohnung.
• Schwabing-West (BA 4): Premium-Lage mit Gründerzeitvillen, häufig mit Ensembleschutz und Schwabinger 7-Bebauungsplan. Hier werden ebenfalls 1,5 bis 2 Stellplätze pro Wohnung nachgewiesen – gerade wenn Bestandsgebäude zu größeren Einheiten zusammengelegt werden.

In allen drei Vierteln gilt: Wer den Ausbau rechtzeitig plant und den Stellplatznachweis früh mit der Lokalbaukommission abstimmt, vermeidet böse Überraschungen im Genehmigungsverfahren.

Wenn das Grundstück keine Stellplätze hergibt – die vier typischen Lösungswege

Tiefgarage und Unterbau

Ist noch nicht unterkellert oder lässt sich der Bestand erweitern, schafft eine Tiefgarage die meisten Stellplätze auf kleinster Grundfläche. In Bogenhausen ist das wegen der massiven Bauweise und der Stahlbetondecken häufig statisch unproblematisch umsetzbar. Voraussetzung ist eine wirtschaftlich tragbare Erweiterung des Kellers oder ein neuer Untergeschoss-Anbau.

Autoaufzug – Stellplatz aus dem Nichts

Ein Autoaufzug transportiert Fahrzeuge in ein sonst unerreichbares Unter- oder Kellergeschoss und schafft so Stellplätze, wo eine Rampe nicht möglich ist. Die Technik ist in München für anspruchsvolle Innenstadtgrundstücke eine etablierte Lösung, erfordert aber eine frühzeitige Abstimmung mit Brandschutz und Tragwerk.

Stellplatzablöse in München

Wenn weder Tiefgarage noch Autoaufzug wirtschaftlich sinnvoll sind, bleibt die Stellplatzablöse. Dabei zahlt der Bauherr einen Betrag an die Landeshauptstadt München, die damit den öffentlichen Parkraum ausbaut. Die Höhe der Ablöse richtet sich nach Bezirk und Lage – Innenstadtlagen sind deutlich teurer als Randbezirke. Die Ablöse wird im Baugenehmigungsverfahren festgelegt und ist eine anerkannte Möglichkeit, die Pflicht ganz oder teilweise zu erfüllen.

Mehrfachnutzung und Mobilitätskonzepte

In manchen Fällen akzeptiert die Lokalbaukommission eine Mehrfachnutzung bestehender Stellplätze (z. B. tagsüber Büro, abends Wohnen) oder nachgewiesene Mobilitätskonzepte mit Carsharing-Anteil und ÖPNV-Ticket. Solche Modelle funktionieren vor allem in Lagen mit sehr guter U- oder S-Bahn-Anbindung, etwa in Schwabing-West oder entlang der Maximiliansstraße.

Was passiert, wenn der Stellplatznachweis nicht erbracht wird?

Ohne ausreichenden Stellplatznachweis darf die Lokalbaukommission die Baugenehmigung für den Dachgeschossausbau verweigern oder mit Auflagen versehen. Im schlimmsten Fall wird die Nutzung der neuen Wohneinheit untersagt, bis die fehlenden Stellplätze nachgewiesen oder abgelöst sind. Wer unsicher ist, sollte das Thema frühzeitig im Vorfeld des Bauantrags klären – späte Umplanungen verteuern das Projekt oft erheblich.

Schritte zum Stellplatznachweis in München

• Lage bewerten: Bezirk, Bebauungsplan, Erhaltungssatzung und Ensembleschutz prüfen.
• Bedarf berechnen: Wohneinheiten, geplante Wohnflächen und Stellplatzschlüssel gegenüberstellen.
• Lösungsoptionen vergleichen: Tiefgarage, Autoaufzug, Mehrfachnutzung oder Ablöse wirtschaftlich durchrechnen.
• Frühzeitig abstimmen: Vorab mit der Lokalbaukommission sprechen und sich die Realisierbarkeit bestätigen lassen.

Mit einer sauberen Vorbereitung lässt sich der Dachgeschossausbau auch in stellplatzintensiven Bezirken wie Bogenhausen, Maxvorstadt oder Schwabing-West genehmigungsfähig umsetzen – und die Wertsteigerung der Immobilie wird nicht durch eine fehlende Stellplatzlösung ausgebremst.

Mehr Informationen für Ihr Stadtteil-Projekt

Welche konkreten Anforderungen, Denkmalauflagen und Gestaltungsregeln in den einzelnen Vierteln gelten, ist auf der Stadtteilseite zu Bogenhausen ausführlich beschrieben.